Покупка квартиры с самовольной перепланировкой: риски и последствия

Покупка квартиры с самовольной перепланировкой: риски и последствия

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Идеальная со всех точек зрения квартира может содержать самовольную перепланировку. При покупке недвижимости убедитесь, что жилье соответствует чертежам в техническом паспорте транспортного средства. В противном случае покупатель рискует получить штраф в лучшем случае, а в худшем – продать квартиру с аукциона. Рассмотрим, можно ли купить квартиру с несанкционированными изменениями, каков риск для покупателя и как окончательно оформить сделку и легализовать договоренность в будущем.

В этой статье мы скажем:

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

В одних случаях можно, а в других возникнут проблемы с получением кредита.

В новостройке

Застройщик предоставляет квартиру в чистовой или сырой отделке. Жилые помещения стандартные, незаконная реконструкция не предусмотрена. Доступны квартиры со свободной планировкой. Это означает, что акционеры могут выбирать, где будут располагаться помещения. Обычно это однокомнатная квартира. Здесь не должно быть никаких проблем.

На вторичным рынке жилья

Так называемые б / у квартиры можно реконфигурировать. Например, перегородка для ванной, гардеробная, совмещение кухни-гостиной и т. Д.

Закон не запрещает покупку квартиры в вторичном доме, который подвергся самовольной реконструкции. Однако вы должны знать, что после заключения договора купли-продажи (DKP) легализация изменений будет вашей заботой. А при необходимости надзорные органы спросят вас как нового собственника.

Плюс в том, что вы можете попросить разумную скидку. Квартиры с незаконной реконструкцией подешевеют на 5-20%. Но есть продавцы, которые умалчивают о перепланировке. Их цель – продать квартиру без всяких скидок.

В ипотеку

Купить дом с нелегальной модификацией ипотеки практически невозможно. Большинство банков отказывают в предоставлении кредита. Это связано с тем, что после ремонта дом теряет прежний вид. Есть угроза санкций со стороны контролирующих органов. Включая аукционы со скидкой. Кредитным организациям это не нравится.

Скрыть то, что квартира с самовольной перепланировкой не выйдет. Обычно банк запрашивает технический паспорт и идет к оценщику для проверки. Он сразу определяет, что работы проводились в помещении, не отмеченном в документах БТИ. Еще один недостаток – оценщик может сообщить о нарушениях в жилищную инспекцию. А потом приедут в квартиру с осмотром, и продавцу придется заплатить штрафы и другие санкции.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Главный риск для покупателя не в том, что продажа не состоится. За неучтенными изменениями макета могут быть гораздо более неприятные последствия.

Штраф

Наименее плохо, что контролирующие органы узнают о самовольной реконструкции. Примером может служить жалоба любопытного соседа, сантехника из жилищной ассоциации или сотрудников управляющей компании.

Штраф за незаконную реконструкцию по частю 2 ст. 7.21 КоАП РФ изложен в следующей редакции:

    Для простых граждан – 2000, но чаще 2500 рублей; Для должностных лиц – 4000 или 5000 рублей; Для организаций, а также индивидуальных предпринимателей без юридического лица – 40 000 или 50 000 рублей.

И это тот случай, когда незаконная реконструкция не причинила никакого ущерба. Возможно, вы купили квартиру, но через неделю стояк в ванной сломался и затопил соседей. Вы должны компенсировать ущерб из собственного кармана. Даже если квартира застрахована, это не считается страховым случаем.

Предписание узаконить перепланировку

Помимо штрафа, вас могут заставить легализовать изменения. То есть сообщить об этом в жилищную инспекцию или архитектурный отдел. Например, если изменения в квартире не угрожают целостности дома, они не «нагружают» несущие стены и не доставляют неудобств соседям.

Владелец должен будет провести техническую экспертизу и замеры, а затем подать документы в МФЦ и пригласить межведомственную комиссию. Да, деньги не из дешевых, но перепланировка имеет юридическую форму. В дальнейшем квартиру можно будет продать без проблем.

Просто примечание! Если у вас есть туалет над спальней соседа, вентиляционный бокс или проем в несущей стене, узаконить это нет возможности. Эта перепланировка не соответствует строительным нормам и не может быть одобрена.

Устранение нарушений

Жилищные инспекторы, обнаружившие нарушение положений и невозможность узаконить доработки, издадут приказ.

Соблюдение этого требования обязательно. В противном случае нового хозяина квартиры ждут гораздо более серьезные санкции. Надзорный орган возвращается в суд, и выносится постановление суда. Если вы проигнорируете это, то можете остаться без квартиры.

Риск остаться без жилья

Да, суд вправе принять решение о продаже квартиры с незаконным ремонтом «с молотка».

Но этому предшествуют:

Назначение жилищной инспекции для устранения нарушений в установленный срок. Несоблюдение владельцем обязательных заказов. Распоряжение суда с тем же требованием и новыми сроками – по иску жилищной инспекции. Игнорирование решения суда. Иные нарушения собственником квартиры, риск обрушения дома, порча имущества многоквартирного дома, угроза жизни и здоровью находящихся в доме людей.

Читайте также:  Погода в ОАЭ в октябре

Принимая во внимание указанные предпосылки, суд готовит решение о продаже квартиры с самовольным ремонтом на аукционе (п. 5 ст. 29 Жилищно-коммунального кодекса РФ). Цена будет во много раз ниже рыночной. Выручка от суммы продажи пойдет на оплату судебных издержек и экспертизы, а остальное будет передано собственнику. Тот, кто купит квартиру на аукционе, должен будет устранить нарушения.

Угроза обрушения

Нет гарантии, что при покупке квартиры с самовольной перепланировкой покупатель не будет уверен, что несущая стена сможет выдержать новую нагрузку. Если предыдущий хозяин повредил конструкцию, это уже нарушило архитектурную целостность постройки. Существует реальная опасность его обрушения, травм и даже опасности для жизни людей.

Сложности с дальнейшей продажей квартиры

Если вы покупаете дом с самовольной реконструкцией, а через какое-то время захотите его продать – не значит, что будут покупатели. Ведь, как мы выяснили выше, банки не одобрят кредит на покупку квартир с незарегистрированными изменениями. Так что покупателя за наличные придется искать. Кроме того, когда они узнают о несанкционированной реконструкции, они потребуют скидку.

Какие возникают риски у продавца

Риск несет не только покупатель, но и продавец.

Помимо проблем, описанных выше, есть специфические последствия для продажи:

    Если продавец скрыл от покупателя факт незаконной реконструкции, это может перерасти в иск с его стороны – он потребует признания недействительным нотариального акта квартиры в связи с существенным нарушением условий сделки (ст. 166). часть 2 ук и часть 2 п.1 ст. кс). Если перепланировка не скрывается, покупатель вправе потребовать скидку. Например, в размере стоимости оформления изменений в квартире. Это означает, что продавец теряет преимущество. Есть риск ответственности за незаконную перепланировку даже в случае продажи квартиры другому лицу. И здесь в качестве примера можно привести Постановление Верховного Суда по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 78-КГ17-68 от 31 октября 2017 года. Верховный Суд указал, что необходимо установить группа лиц, ответственных за незаконные модификации. Одно такое лицо по праву считается продавцом, а не покупателем.

Таким образом, даже завершенная сделка по продаже дома может иметь тяжелые последствия.

Как проверить перепланировку при покупке квартиры

Продавцу доверять не стоит, а лучше внимательно проверить документы и сравнить чертежи с реальной планировкой приобретенного вами объекта недвижимости.

Во-первых, попросите у продавца технический паспорт, который включает план этажа и выражение из отдела технической инвентаризации. В нашем случае план показывает расположение квартиры на первом этаже. Выноски дают представление о комнатах, площадях, разделах и других особенностях самой квартиры. Во-вторых, идея состоит в том, чтобы сравнить, есть ли какие-либо расхождения с реальной ситуацией. Например, «мокрые» зоны в гостиной, наличие перегородок, радиаторов в других местах и ​​т. Д. Если в техническом паспорте написано: «Разрешение на замену данной квартиры в БТИ не предъявлено, и квартира имеет другую планировку, чем указанная на плане – это означает, что изменения не легализованы. Следите за» красные »строчки в документах. что есть неточности.

Правильнее сверяться с новым техпаспортом, который был выдан 3-5 лет назад. Если владелец дает вам старую копию и не хочет делать новую, это повод быть осторожным. Скорее всего, в квартиру внесены изменения и вы пытаетесь ввести в заблуждение.

Если изменения заметны и продавец им не противоречит, они должны быть предоставлены:

    разрешение на строительство, выданное Жилищной инспекцией или Департаментом архитектуры и градостроительства; сертификат об окончании курса; план этажа и план этажа с указанием изменений в квартире; кадастровая выписка из Единого государственного реестра юридических лиц – с корректировкой жилой площади объекта.

Если чего-то не хватает или документы вызывают сомнения, не обращайтесь к нам по поводу покупки квартиры. Не исключено, что продавцу не удалось завершить оформление перепланировки. В этом случае ваши попытки потерпят неудачу.

Покупка квартиры с неузаконенной планировкой: пошаговая инструкция

Так что вас не смущает несанкционированная перепланировка квартиры, а нравится ее внешний вид, этаж, здание, окружение и экология – вы готовы рискнуть и заключить сделку.

Подробности сделки обсудите с продавцом. Воспользуйтесь правом на скидку, ведь конвертацию придется легализовать. Обычно скидка – это стоимость согласования. Внимательно поинтересуйтесь у соседей: довольны ли они проживанием в доме, есть ли влага, плесень, трещины в стенах, все ли в порядке с отоплением и вентиляцией – вы получите общую картину, повлияет ли перепланировка жизни других. Подпишите и составьте нотариальный акт на квартиру. Это можно сделать нотариально заверенным или без такового. По согласованию с другой стороной сделки – предоплата. Подайте документы на регистрацию через МФЦ. Осмотрите дом и подпишите акт приема-передачи, оплатите с продавцом оплату и заберите у него ключи.

Читайте также:  Государственная пошлина за регистрацию пребывания в 2021 году: временная, постоянная, размер пошлины

Срок регистрации сделок через МФЦ составляет 9 рабочих дней, а в случае заключения нотариального акта через нотариуса – до 3 рабочих дней.

Госпошлина составляет 2000 рублей, ее оплачивает покупатель (п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса). Нотариальные услуги оплачиваются отдельно.

Как узаконить перепланировку в купленной квартире

Вкратце, это выглядит так – замеры в отделе технической инвентаризации, подготовка технического отчета, сдача информации в МФЦ и ожидание межведомственной комиссии. Если они согласны, обновите план этажа в разобранном виде и добавьте информацию в кадастровый счет в МФЦ.

Он может отказаться узаконить перепланировку квартиры. Затем нужно обратиться в суд с иском о сохранении квартиры в реконфигурированном виде. Суд удовлетворит иск, если изменения не угрожают другим жильцам и не нарушают их интересов (п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ).

Так, в Московской области администрация отказала истцу в разрешении легализовать переделку и приватизацию квартиры. Он обратился в суд, который назначил заключение строительной экспертизы. Она показала, что изменения конфигурации квартиры не нарушают норм СНиП и СанПиН и не угрожают жизни соседей. Решением суда изменения были оставлены в силе, и истец получил согласие на приватизацию квартир (решение №

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

Закон не запрещает покупку квартиры, в которой произведены незаконные перепланировки. Все риски берет на себя новый владелец. Если власти узнают об изменениях, существует риск наложения штрафа и постановления о восстановлении дома до первоначального состояния или о легализации изменений. При покупке такой квартиры вы не сможете рассчитывать на кредит в банке, а проблемы с продажей квартир возникнут в будущем. Неизвестный ремонт всегда следует проверять, сравнивая состояние объекта с чертежами в документах (перечень взрывчатых веществ, план этажа, кадастровая выписка из ЕГРН). Сделку можно заключить через МФЦ или нотариуса. Росреестр не проверяет законность перепланировки, поэтому проблем с оформлением нет. Изменения могут быть узаконены администрацией, а в случае отказа – судом. Покупатель имеет право отказаться от договора купли-продажи, если обнаружит, что продавец скрывает техническое состояние объекта недвижимости.

Если вы не уверены, покупать ли квартиру, где перепланировка не допускается, проконсультируйтесь с юристом. Они подскажут, как именно вести себя при общении с продавцом, какие документы запрашивать, что можно легализовать, а что вызовет проблемы. Ваш адвокат поможет вам составить иск и обратиться в суд, если ваше дело будет передано в суд. Консультации бесплатны и доступны 24/7, свяжитесь с нами!

Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке Сбербанка

В настоящее время все больше и больше людей используют ипотечные кредиты при покупке недвижимости. Но, несмотря на то, что заемщик становится полноправным владельцем недвижимости только после выплаты кредита, есть возможность перенастроить квартиру и выплатить ее полностью.

Как оформить перепланировку квартиры по ипотеке Сбербанка в Москве
Изменение планировки квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, можно получить в Жилищной инспекции города Москвы. В целом перепланировка ипотечной квартиры по кредиту Сбербанка мало чем отличается от согласованной перепланировки в обычной московской квартире, но есть отличия.

Одобрение кредитора является предварительным условием для получения разрешения на перепланировку от Министерства жилищного строительства и ипотеки, поскольку Управление жилищной инспекции не выдаст вам разрешение на перепланировку без такого разрешения. Для этого необходимо предоставить в Сбербанк проект реконструкции и техническое заключение о целесообразности ее реализации. Конструкторская документация может быть подготовлена ​​только компанией, имеющей квалификацию СРО.

Заявка на согласование

Цены на наши услуги

Можно ли делать перепланировку ипотечной квартиры или жилых помещений, находящихся в ипотеке?

Вы купили квартиру в ипотеку и хотите перепланировать помещение по своему усмотрению? Вы не знаете, что можно поменять в квартире без необходимых разрешений и формальностей, а что нет? Запрещается реконструировать квартиру с ипотекой, если проводимые мероприятия не согласованы с надзорными органами, органами жилищной инспекции, Службой технической инвентаризации (БТИ) и банком, выдающим ипотеку. Ипотека без такого согласия может стать реальной проблемой, особенно если недвижимость будет продаваться.

Перепланировка жилья, даже если ипотека еще не погашена, не запрещена российским законодательством, но это действительно так при условии, что перепланировка не затрагивает конструкцию и общие части дома. Перед тем, как приступить к перепланировке, убедитесь, что вы можете сделать, не сообщая об этом в жилищную инспекцию. Необходимо изучить договор ипотеки на предмет наличия возможности перепланировки и реконструкции квартиры с ипотекой. Если в договоре с банком такого пункта нет, перепланировка будет считаться незаконной или незаконной без необходимых согласований и формальностей. Самым опасным и сложным видом перепланировки является снос и реконструкция несущих конструкций здания, и владельцам заложенной недвижимости рекомендуется использовать этот вид перепланировки только в крайних случаях.

Читайте также:  Как получить квоту на временный вид на жительство в 2021 году: анкета и необходимые документы

В случае перепланировки новых объектов, которые все еще находятся в стадии строительства, банк и инвестор должны быть уведомлены о планируемых изменениях как можно скорее. Как правило, возможная дата отправки предложений зависит от графика работы и может быть указана в договоре. Как уже было сказано, проблем с получением разрешения на перепланировку по ипотеке, не влияющей на несущую, внешнюю и общую конструкцию здания, возникнуть не должно. Речь идет, например, о снятии или переносе перегородок в ипотечной квартире. Как правило, такие действия предпринимаются для увеличения функциональности и изменения функций комнат – например, расширение холла в комнату или соединение гостиной с кухней. Общие электрические, вентиляционные, водопроводные и канализационные системы в ипотеке не могут быть нарушены без согласия и согласования с банком. Если проект реконструкции предполагает вмешательство в структуру здания без соответствующих разрешений, WITD может потребовать, чтобы здание было восстановлено до его первоначального состояния. Последствием самовольной (самовольной) реконструкции или реконструкции, в том числе ипотеки, является наложение административного штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ в размере от 2 тыс. Руб. рублей и выше.

Часто то, что кажется ремонтом, юридически считается переоборудованием, и для таких работ требуется разрешение на строительство, а в случае ипотечной квартиры – согласие банка-кредитора. Реконструкция может рассматриваться как перечень строительных работ, в результате которых изменяются эксплуатационные параметры или технические свойства существующего здания, за исключением характерных параметров, таких как: кубатура, площадь застройки, высота, длина и ширина залога. жилище. Несмотря на несколько постановлений, в которых говорится, что снос или строительство ненесущих перегородок не является реконструкцией и не требует согласия, административные органы часто квалифицируют их как простую реконструкцию, требующую набора разрешений.

Таким образом, в жилищной инспекции по месту жительства следует предоставить следующий пакет документов:

    Заявление менеджеру МВД (форма заявки размещена на сайте); проект перепланировки; Техническое заключение о возможности ремонтно-строительных работ; Технический паспорт на квартиру; Управление технической инвентаризации; справка – согласие банка ссудодателя на изменение планировки квартиры; Копия права собственности на обремененную квартиру, нотариально заверенная; Договор авторского надзора.

В результате рассмотрения заявки вместе с приложенными к ней документами вы получите решение о принятии заявки.

После получения положительного ответа из Мосжилинспекции можно приступать к ремонтно-строительным работам с соблюдением срока в 1-1,5 года, так как срок заключения договора составляет 12 месяцев и его можно продлить только один раз на 6 месяцев.

По окончании ремонта позвонить в МВД для подписания акта выполнения. Для этого необходимо иметь договор на авторский надзор и акт скрытых работ, подписанный строительно-проектной компанией.

Затем сотрудники Мосжилинспекции отправят копию счета в БТИ, чтобы сотрудник БТИ провел инвентаризацию и выдал вам новые документы. Завершающим этапом перепланировки квартиры с ипотечным кредитом Сбербанка станут внесение изменений в Государственный кадастр недвижимого имущества (ГКН) и Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН).

Сколько стоит согласование перепланировки квартиры в ипотеке в 2020 году

Поскольку процесс получения согласования на перепланировку жилой недвижимости достаточно длительный и сложный, рекомендуется обратиться за помощью в Центр «2ПРОЕКТОР» в Москве для согласования перепланировки.

Минимальная стоимость согласования перепланировки квартиры по ипотеке Сбербанка в 2020 году для проекта в нашей компании составляет 60 000 рублей.

Общая стоимость согласования и оформления перепланировки квартиры под ипотеку Сбербанка будет прописана в договоре. Вы можете оплачивать услуги по мере их оказания.

Сэкономьте себе время и силы! Оставьте работу профессионалам!

Как мы работаем

1. Консультация специалиста

Бесплатные консультации наших специалистов (опыт работы в нашей организации от 7 до 15 лет)

2. Уточнение объема работ

После вашего запроса на сайте или по телефону мы продумаем все детали, согласуем с вами и подготовим договор, который отправим вам по электронной почте.
Все детали мы можем обсудить по телефону или в нашем офисе при личной встрече.

3. Подписание договора

После согласования всех деталей подписываем договор. Для подписания договора мы можем отправить нашего курьера по указанному вами адресу.

4. Всесторонняя поддержка

В процессе работы мы информируем вас о ходе работы любым удобным способом: по телефону, электронной почте, через систему обмена мгновенными сообщениями.
Всегда оставайтесь на связи с вашим персональным менеджером, готовым ответить на все ваши вопросы.

У вас ещё остались вопросы?

8 (495) 956 70 30

Оставьте свой номер телефона, мы перезвоним и дадим бесплатную консультацию!

Оцените статью
Добавить комментарий